Начинающие инвесторы в коммерческую недвижимость сталкиваются с непростым процессом обучения. Первая ошибка, которую совершают многие, заключается в предположении, что они могут все сделать сами, потому что они умны, целеустремленны и готовы потратить долгие часы, чтобы воплотить свои мечты в реальность, и им не нужны квалифицированные эксперты или опытные наставники, которые помогали бы им приобретать недвижимость или управлять ею.
Признание того, что вы не можете справиться с этим в одиночку, является важным шагом, но это далеко не предел. Эти пять дополнительных подводных камней обычно подстерегают начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость; вам лучше держаться от них подальше.
1. Терпимое отношение к проблемным арендаторам
Самый эффективный способ избежать общения с проблемными арендаторами — внедрить тщательный, масштабируемый процесс проверки для каждого потенциального арендатора. Но даже самые строгие протоколы проверки арендаторов не являются безошибочными. Чем дольше продолжается ваша операция CRE, тем больше вероятность того, что вы столкнетесь с беспокойным гостем.
Как только арендатор перестает платить арендную плату или становится невыносимой помехой (или опасностью) для вашей собственности и других ее обитателей, вам необходимо действовать решительно. Избавление от плохих коммерческих арендаторов требует значительной решимости (включая отказ от переговоров после решения вопроса о выселении) и компетентного юрисконсульта. Чем раньше вы начнете действовать, тем меньше вы потеряете.
2. Неспособность должным образом классифицировать целевые объекты недвижимости
Не вся коммерческая недвижимость создается одинаково. Как объясняют Питер Конти и Питер Харрис, существует несколько широких типов коммерческой недвижимости: гостиничная, торговая, офисная, промышленная, многоквартирная жилая и другие. Каждый тип недвижимости можно дополнительно разделить на подтипы и классы. Успешные начинающие инвесторы в CRE обычно сосредотачиваются на одном или двух подтипах на одном или двух конкретных географических рынках, а не инвестируют в объекты, с которыми они не очень хорошо знакомы.
3. Экономия на надлежащем исследовании рынка
Говоря о рынках: “Каждый рынок индивидуален», возможно, поверхностная сентенция, но это не делает ее менее верной. Прежде чем всерьез заключать какую-либо сделку на рынке, с которым вы не очень хорошо знакомы, вам необходимо тщательно изучить местность и оценить состояние местного рынка недвижимости.
Недостаточно просматривать статистику и тенденции на уровне метро — вам нужно перейти к данным на уровне города и микрорайона. То, что дела в одном районе города идут хорошо, не означает, что весь город процветает или что проблемный район, в который вы планируете вложить свои инвестиции, готов к повороту.
4. Плохое управление контрактами
Каждая сделка с коммерческой недвижимостью требует прочной юридической основы. В договоре купли-продажи должно быть предусмотрено множество важных непредвиденных обстоятельств — наличие финансирования, оценка, инспекция, опасные материалы — и должно быть четко прописано обращение за помощью и возмещение ущерба по каждой проблеме.
Затем, как только вы вступаете во владение недвижимостью, вам нужны компетентные руки для составления договоров аренды и управления ими. Коммерческая аренда значительно сложнее, чем жилая. Контракты, в которых не предусмотрены должным образом ключевые непредвиденные обстоятельства или будущие операционные проблемы, могут поставить под угрозу ваши инвестиции в долгосрочной перспективе.
5. Отказ признать ошибку
Все совершают ошибки. Такова природа человека.
Некоторые ошибки можно исправить. Другие непоправимы. Но со временем все они могут усугубиться. Чем дольше вы сопротивляетесь признанию того, что совершили ошибку, и принятию мер по ее исправлению, тем хуже могут быть последствия.
Признание того, что инвестиции в коммерческую недвижимость не оправдывают ожиданий, требует изысканности. Минимизировать финансовые последствия инвестиций также непросто; это неизменно означает продажу недвижимости или вашей доли в холдинговой компании. Вот почему так важно уделять пристальное внимание эффективности ваших инвестиций и придерживаться подхода “медленно инвестировать, быстро отдавать”.