Знание об оценке коммерческой недвижимости является важным навыком, которым должны обладать инвесторы в недвижимость. Им необходимо оценить стоимость актива перед его покупкой, чтобы не платить больше, чем его стоимость. Продавцы должны знать стоимость, чтобы они могли максимизировать прибыль от недвижимости. Аналогичным образом, банки и кредиторы готовы предоставлять кредиты только в том случае, если недвижимость достаточно ценна для покрытия кредитов и приносит достаточный доход для обслуживания долга.
На оценку коммерческой недвижимости влияют многие факторы, включая стоимость земли и строительства объекта недвижимости, наличие сопоставимых объектов в пределах целевого района, текущие арендные ставки и, конечно, то, сколько готовы заплатить инвесторы.
Давайте оценим наиболее распространенные виды оценки коммерческой недвижимости.
4 Наиболее часто используемых метода оценки коммерческой недвижимости
1. Сравнение продаж
Сравнение продаж — это метод оценки, который использует информацию о недавно проданных сопоставимых объектах недвижимости в целевом районе. Этот подход дает представление о цене сопоставимой недвижимости, которая может быть близка к той, которую вы можете получить за оцениваемую недвижимость. Однако найти сопоставимую может быть непросто, особенно в пределах определенного местоположения. Она также не применима к единственной в своем роде недвижимости, сопоставимой с которой нет в наличии.
2. Анализ DCF
Анализ дисконтированных денежных потоков является одним из основных подходов, используемых инвесторами и оценщиками при оценке коммерческой недвижимости. В ней используются основные показатели оценки: будущие экономические выгоды (свободные денежные потоки) и ставка дисконтирования. Ожидаемые свободные денежные потоки, генерируемые с использованием актива, дисконтируются до его текущей стоимости с помощью ставки дисконтирования. Обычно используемой ставкой дисконтирования является WACC (средневзвешенная стоимость капитала), которая учитывает как стоимость собственного капитала, так и стоимость долга. Если приведенная стоимость превышает восстановительную стоимость, компания может приступить к предлагаемому приобретению недвижимости. Однако анализ DCF является более сложным подходом, чем другие методы, и требует дополнительного анализа и ноу-хау в области финансовых показателей и строительных прогнозов.
3. Оценка прибыли с капитализацией
При оценке прибыли с капитализацией доход рассматривается как основной фактор, определяющий стоимость. Она рассчитывается путем взятия дохода от аренды, деленного на валовую ставку капитализации (Cap Rate). Другой способ расчета — это чистый операционный доход, деленный на чистую капитальную ставку. Тем не менее, инвесторам было бы проще рассчитать общую предельную ставку, поскольку доступно больше общедоступных данных о доходах от аренды. Кроме того, определить операционные расходы будет сложно, поскольку все инвестиции в недвижимость разные.
4. Восстановительная стоимость
Восстановительная стоимость — это один из альтернативных методов оценки коммерческой недвижимости. Это предполагаемые затраты на землю и строительство (материалы, рабочая сила, накладные расходы), если вы строите недвижимость самостоятельно. Тем не менее, она не учитывает стоимость сноса, вывоза мусора и материальных премий. Восстановительная стоимость может служить отправной точкой для определения максимальной суммы, которую вы можете позволить себе заплатить при приобретении существующей недвижимости.
Использование конкретного подхода к оценке коммерческой недвижимости будет зависеть от различных факторов, таких как местоположение, доступность данных, инвестиционная цель и вид оцениваемого имущества. Важно оценить, какая из них наиболее применима для вас. Также полезно выбрать комбинацию двух или более подходов к оценке, чтобы принять разумное и надежное инвестиционное решение.